Απροετοίμαστοι για τη μεγαλύτερη από ποτέ ιδιωτική επένδυση στην πόλη

ΚΕΡΚΥΡΑ. Ένα σοβαρό χάσμα ανάμεσα στην υπογεγραμμένη σύμβαση για τη μαρίνα μεγάλων σκαφών του ΟΛΚΕ και στο υπό εκπόνηση Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο αποκαλύπτει η εξέταση των συμβατικών όρων και των χαρτών των τριών εναλλακτικών σεναρίων.

Η μαρίνα περιλαμβάνεται ονομαστικά και στα τρία σενάρια ως δρομολογημένο έργο. Στους χάρτες, ωστόσο, δεν αποτυπώνονται το πραγματικό επενδυτικό σχέδιο, οι προσχώσεις, η νέα ακτογραμμή και η χερσαία ζώνη των 39,4 στρεμμάτων. Δεν εμφανίζεται ούτε η δυνατότητα επέκτασης της δραστηριότητας έως τα 100 στρέμματα.

Απούσα είναι και η νέα χωροθέτηση των καρνάγιων, μολονότι η απομάκρυνσή τους από τον σημερινό χώρο αποτελεί αναβλητική αίρεση της σύμβασης και προϋπόθεση για την έναρξη της υποπαραχώρησης.

Γνωρίζει τη μαρίνα μόνο ονομαστικά

Η «Μαρίνα Μεγάλων Σκαφών αναψυχής και λοιπά έργα του Οργανισμού Λιμένα Κέρκυρας» περιλαμβάνεται στις κοινές παρεμβάσεις των τριών σεναρίων του ΤΠΣ. Η απλή αναφορά, όμως, δεν ισοδυναμεί με ουσιαστική ενσωμάτωση της επένδυσης στον χωρικό σχεδιασμό.

Στα δημοσιευμένα διαγράμματα δεν υπάρχει περίγραμμα της έκτασης που υποπαραχωρείται, δεν διακρίνεται η σημερινή από τη μελλοντική ακτογραμμή και δεν αποδίδονται τα έργα που απαιτούνται μέσα στη θάλασσα.

Με άλλα λόγια, οι μελετητές αναγνωρίζουν λεκτικά ότι η μαρίνα πρόκειται να κατασκευαστεί, αλλά εξακολουθούν να χαρτογραφούν την περιοχή χωρίς το σχέδιο βάσει του οποίου καταρτίστηκε η σύμβαση μεταξύ Δημοσίου, ΤΑΙΠΕΔ, ΟΛΚΕ και LAMDA.

Σχεδόν τα μισά στρέμματα είναι σήμερα θάλασσα

Η χερσαία ζώνη των 39.400 τ.μ. που περιγράφεται στην επένδυση δεν υπάρχει σήμερα στο σύνολό της ως στεριά. Από τα 39,4 στρέμματα, τα 19,75 στρέμματα προβλέπεται να δημιουργηθούν με προσχώσεις, ενώ η υφιστάμενη χερσαία έκταση αντιστοιχεί σε περίπου 19,65 στρέμματα.

Επομένως, σχεδόν το μισό της τελικής χερσαίας ζώνης θα προκύψει από λιμενικά έργα που θα μεταβάλουν την ακτογραμμή. Η αλλαγή αυτή δεν αποτυπώνεται σε κανέναν από τους τρεις χάρτες του ΤΠΣ.

Η LAMDA περιγράφει επένδυση με 410 θέσεις ελλιμενισμού για σκάφη μήκους έως 140 μέτρων. Στη χερσαία ζώνη προβλέπονται εμπορικά καταστήματα, χώροι εστίασης, ξενοδοχειακή μονάδα, γραφεία, αθλητικές εγκαταστάσεις, χώροι πρασίνου, πεζόδρομοι, πάρκινγκ και ζώνη συντήρησης σκαφών.

Πρόκειται συνεπώς για σύνθετη τουριστική, εμπορική και λιμενική ανάπτυξη και όχι απλώς για κατασκευή θέσεων ελλιμενισμού.

Η άγνωστη επέκταση στα 100 στρέμματα

Ακόμη μεγαλύτερο ερώτημα προκαλεί η δυνατότητα επέκτασης της χερσαίας ζώνης. Από την έναρξη του διαγωνισμού, το ΤΑΙΠΕΔ ανέφερε ότι τα 39.400 τ.μ. μπορούν να επεκταθούν έως περίπου 100.000 τ.μ.

Η διαφορά αντιστοιχεί σε επιπλέον 60,6 στρέμματα. Στους χάρτες του ΤΠΣ, όμως, δεν υπάρχει δεύτερο περίγραμμα, ζώνη επέκτασης ή άλλη ένδειξη που να δείχνει πού θα μπορούσε να αναπτυχθεί αυτή η πρόσθετη έκταση.

Δεν αποσαφηνίζεται εάν η επέκταση θα προκύψει με νέες προσχώσεις ή με κατάληψη άλλων τμημάτων της χερσαίας ζώνης του λιμένα. Δεν φαίνεται επίσης εάν μπορεί να κινηθεί προς την περιοχή της Εθνικής Αντιστάσεως και τον Όρμο Ποταμού.

Η αναφορά σε δυνατότητα επέκτασης δεν σημαίνει από μόνη της ότι η LAMDA έχει αποκτήσει ανεπιφύλακτο δικαίωμα εκμετάλλευσης ολόκληρων των 100 στρεμμάτων. Αυτό θα κριθεί από τα πλήρη συμβατικά και χαρτογραφικά παραρτήματα. Το βέβαιο είναι ότι η δυνατότητα προβλήθηκε ως χαρακτηριστικό της επένδυσης, αλλά δεν αποτυπώνεται στο ΤΠΣ.

Προϋπόθεση η απομάκρυνση των καρνάγιων

Η σύμβαση είναι σαφής ως προς την παράδοση της περιοχής. Ο όρος 4.1.3 θέτει ως αναβλητική αίρεση για την ολοκλήρωση της συναλλαγής:

«Την αποβολή από την Περιοχή Υποπαραχώρησης των κατόχων χώρων της Μαρίνας, με αποκλειστική ευθύνη και δαπάνες του ΟΛΚΕ, στο πλαίσιο υφιστάμενων συμβάσεων ΟΛΚΕ».

Συνεπώς, η απομάκρυνση των καραβομαραγκών δεν αποτελεί παράπλευρη εξέλιξη. Είναι συμβατική προϋπόθεση για να παραδοθεί η περιοχή στον επενδυτή και να αρχίσει η περίοδος της υποπαραχώρησης.

Η εισηγητική έκθεση του κυρωτικού νόμου αναφέρει ακόμη ότι το κόστος των ενεργειών για την αποβολή των κατόχων βαρύνει τον ΟΛΚΕ και το υπολογίζει περίπου στις 30.000 ευρώ. Το ποσό αυτό αφορά τις ενέργειες απομάκρυνσης και όχι κατ’ ανάγκην τη δημιουργία πλήρων νέων εγκαταστάσεων.

Η LAMDA μπορεί να διαμορφώσει τον νέο χώρο

Ο Ν. 5244/2025 αποκαλύπτει και μια κρίσιμη παράμετρο για τη μετεγκατάσταση. Ως νέος χώρος κατονομάζεται ο λιμένας Όρμου Ποταμού, του οποίου η χερσαία και θαλάσσια ζώνη καθορίστηκε το 2024.

Για να εκπληρωθεί η αναβλητική αίρεση της απομάκρυνσης, η LAMDA μπορεί να αναλάβει τις εργασίες διαμόρφωσης του νέου λιμένα, στην έκταση και με το περιεχόμενο που θα υποδείξει ο ΟΛΚΕ.

Το κόστος μπορεί να συμψηφιστεί με το ανταποδοτικό τέλος που οφείλει η εταιρεία στον Οργανισμό. Εάν δεν επαρκούν οι διαθέσιμοι πόροι, ο ΟΛΚΕ μπορεί να παραχωρήσει στη LAMDA και άλλο ενοχικό δικαίωμα, ακόμη και δικαίωμα χρήσης τμήματος του λιμένα Όρμου Ποταμού, ως αντάλλαγμα για τις εργασίες διαμόρφωσης.

Αυτό σημαίνει ότι η εταιρεία που αποκτά τον σημερινό χώρο των καρνάγιων μπορεί να συμμετάσχει και στη διαμόρφωση της νέας τους θέσης και, υπό προϋποθέσεις, να αποκτήσει δικαίωμα χρήσης τμήματος αυτής.

Παρά τη συμβατική και οικονομική σημασία της πρόβλεψης, ο λιμένας μετεγκατάστασης και οι αναγκαίες εγκαταστάσεις δεν αποτυπώνονται στους χάρτες του ΤΠΣ.

Χωρίς πολεοδομική πρόβλεψη

Στα τρία σενάρια δεν εμφανίζεται ειδική ζώνη ναυπηγοεπισκευαστικής δραστηριότητας στον Όρμο Ποταμού. Δεν αποτυπώνονται οι ράμπες ανέλκυσης, τα κρηπιδώματα, οι χώροι εργασίας, η πρόσβαση των σκαφών, τα περιβαλλοντικά μέτρα ή η κυκλοφοριακή εξυπηρέτηση.

Δεν διευκρινίζεται επίσης πώς συνδέεται η εγκατάσταση με το «Εμπορικό» και το πάρκινγκ της Εθνικής Αντιστάσεως, ούτε ποια θα είναι η τύχη του σημερινού κοινόχρηστου χώρου στάθμευσης.

Το κενό γίνεται εντονότερο επειδή το ίδιο ΤΠΣ προτείνει και στα τρία σενάρια την πολεοδόμηση του Ποταμού, του Καναλίου, της Αλεπούς και του Κοντοκαλίου ως προαστίων της πόλης. Ο ενδιάμεσος χώρος προορίζεται να οργανωθεί με χρήσεις συμβατές με την οικιστική ανάπτυξη και με στόχο την αποφυγή συγκρούσεων χρήσεων γης.

Καλείται, επομένως, να φιλοξενήσει και μια ναυπηγοεπισκευαστική δραστηριότητα χωρίς η χρήση αυτή να έχει ενταχθεί εμφανώς στον σχεδιασμό.

Πληροφορίες για παραίτηση από αξιώσεις

Σύμφωνα με πληροφορίες της «Ενημέρωσης», ζητείται από τους καραβομαραγκούς, στο πλαίσιο της απομάκρυνσης και της μετεγκατάστασής τους, να δηλώσουν ότι παραιτούνται από οποιαδήποτε απαίτηση ή αξίωση έναντι της LAMDA.

Εφόσον η πληροφορία επιβεβαιωθεί από το ακριβές κείμενο που τους έχει δοθεί προς υπογραφή, πρέπει να διευκρινιστεί ποια δικαιώματα καλούνται να εγκαταλείψουν και εάν η δήλωση αποτελεί προϋπόθεση για τη μετεγκατάστασή τους.

Δεν έχει αποσαφηνιστεί εάν η παραίτηση αφορά μόνο την αποχώρηση από τον σημερινό χώρο ή καλύπτει και πιθανές απαιτήσεις για απώλεια εισοδήματος, έξοδα μεταφοράς, καθυστέρηση λειτουργίας και ελλείψεις της νέας εγκατάστασης.

Οι επαγγελματίες φέρονται, έτσι, να καλούνται να εγκαταλείψουν τον χώρο τους, να μεταφερθούν σε εγκατάσταση που δεν υπάρχει ακόμη στους χάρτες και ταυτόχρονα να παραιτηθούν από πιθανές αξιώσεις έναντι της εταιρείας που αποκτά την έκταση.

Το deadline και το εργοτάξιο

Η σύμβαση δεν ορίζει μία αυτοτελή ημερομηνία με τον χαρακτηρισμό «εγκατάσταση εργοταξίου». Συνδέει όμως την παράδοση της μαρίνας και την έναρξη της υποπαραχώρησης με την προηγούμενη απομάκρυνση των κατόχων.

Ο αρχικός όρος 4.3 προέβλεπε ότι οι αναβλητικές αιρέσεις έπρεπε να πληρωθούν μέσα σε 180 ημέρες από την υπογραφή της σύμβασης, με δυνατότητα δύο παρατάσεων έως τρεις μήνες η καθεμία. Η σύμβαση υπογράφηκε στις 30 Οκτωβρίου 2024, αλλά κυρώθηκε από τη Βουλή και δημοσιεύθηκε στις 3 Νοεμβρίου 2025, μετά την παρέλευση του αρχικού αυτού διαστήματος. Άρα έχει μεσολαβήσει παράταση ή νεότερη συμφωνία των μερών, το ακριβές χρονοδιάγραμμα της οποίας δεν προκύπτει από τα δημοσιευμένα στοιχεία.

Σύμφωνα με πληροφορίες, ως πρακτικό όριο για την εκκένωση του χώρου και την εγκατάσταση του εργοταξίου αντιμετωπίζεται ο Νοέμβριος του 2026. Η ημερομηνία αυτή, πάντως, δεν εντοπίζεται ως ρητό ορόσημο στο δημοσιευμένο κείμενο της σύμβασης και χρειάζεται επίσημη επιβεβαίωση από τον ΟΛΚΕ και τη LAMDA.

Μέχρι να δοθούν οι απαντήσεις, το ΤΠΣ εμφανίζεται να αναγνωρίζει τη μαρίνα μόνο στα κείμενά του, ενώ σχεδιάζει το βόρειο μέτωπο της πόλης χωρίς τις πραγματικές χωρικές και επαγγελματικές συνέπειες της επένδυσης.