Νέο πολεοδομικό-χωροταξικό ν/σ:«Ποιός ο ρόλος του μηχανικού;»

Το νέο πολεοδομικό – χωροταξικό νομοσχέδιο έρχεται για τα καλά στην ζωή μας και αναμένεται να φέρει τα πάνω κάτω τόσο για εμάς όσο και για τους πολίτες.

Μπορεί να παρουσιάζεται ως ένα αναπτυξιακό εργαλείο το οποίο έχει ως σκοπό να σταματήσει την «αναρχία» όλων των προηγούμενων χρόνων, όμως αν δούμε αναλυτικά μία προς μία όλες τις παραμέτρους θα δούμε ότι δεν είναι ακριβώς έτσι…

Βασικά σημεία

1.Κατάργηση των παρεκκλίσεων αρτιότητας για οικόπεδα 750 και 1.200 τετραγωνικών μέτρων

2. Μείωση της μέγιστης εκμετάλλευσης για εκτός σχεδίου κτίσματα

3. Μείωση κατά 10% του μέγιστου συντελεστή δόμησης

4. Εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου πριν από το τέλος του 2020

5. Ενεργοποίηση από τις αρχές του 2021 της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης

Μεταξύ άλλων αυτά είναι τα βασικά σημεία, τα οποία διαβάζοντας τα έχουμε λίγο μπερδευτεί για το ποιος τελικά θα είναι ο ρόλος μας.

Θα έχει τον επιστημονικό του χαρακτήρα ή μήπως θα έχει τον ρόλο του απλού διεκπεραιωτή όπως βλέπω πως θέλει να προωθήσει το αρμόδιο Υπουργείο ξανά;

Οι αλλαγές για την κατοικία και οι «ακραίες» αποκλίσεις…

Ας ξεκινήσουμε από τις αλλαγές στην κατοικία που διαβάζω μάλιστα ότι με αυτό τον τρόπο «καταργούνται οι ΑΚΡΑΙΕΣ παρεκκλίσεις»…

Καταργείται λοιπόν η δυνατότητα να οικοδομούνται οικόπεδα 750 και 1.200 τετραγωνικών μέτρων σε Εθνικές Επαρχιακές και κύριες δημοτικές οδούς. Εκεί δηλαδή που ναι μεν είναι διάσπαρτη η δόμηση αλλά είναι συνδεδεμένη με εγκαταστάσεις μέσω του οδικού δικτύου…

Σημειώνεται πως σήμερα ο γενικός κανόνας για την εκτός σχεδίου δόμηση είναι τέσσερα στρέμματα για 200 τ.μ. και οκτώ στρέμματα για 280 τ.μ.

Και διαβάζω ότι σύμφωνα με τις προβλέψεις του Υπουργείου θα υπάρξει μια  μεταβατική περίοδος ενός έτους, μέσα στο όποιο θα μπορούν να εκδίδονται οικοδομικές άδειες των προαναφερόμενων μεγεθών. Άρα λοιπόν μέσα σε ένα χρόνο θα δούμε αρκετές άδειες να εκδίδονται και λογικό αφού θα πρέπει να προλάβουν οι επενδυτές και μετά από έναν χρόνο τέλος… Έτσι απλά. Άρα ποιος είναι ο λόγος που το Υπουργείο θα προχωρήσει μία τέτοια εξέλιξη και θα αφήσει τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα για την εφαρμογή του νέου νόμου, θα εκδοθούν όσες περισσότερες άδειες γίνεται όταν σύμφωνα με το ίδιο το Υπουργείο ο λόγος που γίνεται η ρύθμιση είναι για να σταματήσουν οι ΑΚΡΑΙΕΣ αποκλίσεις; Δηλαδή στο μεταβατικό στάδιο δεν υπάρχουν ακραίες αποκλίσεις αλλά μετά από αυτό θα υπάρχουν?

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αναμένεται να ενεργοποιηθεί πριν από το τέλος του 2020. Το μέτρο αυτό αφορά ιδιαίτερα τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων. Γιατί; Επειδή από την 1η Οκτωβρίου 2020 και μετά η τακτοποίηση ενός αυθαιρέτου θα θεωρείται ολοκληρωμένη μόνο στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης έχει ολοκληρώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Πριν καταθέσω την θέση μου σε αυτό γιατί ναι μεν θεωρώ ότι είναι στην σωστή κατεύθυνση αλλά σίγουρα θα πρέπει να εξετάσουμε και άλλες παραμέτρους, ενδεικτικά να πω όσον αφορά τα αυθαίρετα επειδή μας ρωτάνε οι πελάτες μας ότι οι ιδιοκτήτες παίρνουν ‘ένα ρίσκο εάν δεν εκμεταλλευτούν αυτό το διάστημα γι την τακτοποίηση καθώς ελλοχεύει ο κίνδυνος είτε να κατεδαφιστούν, είτε να καταστεί πολύ υψηλό το κόστος διατήρησής τους.

Επίσης μιλάμε για κλιμακωτά πρόστιμα που θα υπολογίζονται ανάλογα με τον χρόνο τακτοποίησής τους και σύνδεσης – εφαρμογής με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Και χωρίς Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου δεν θα μπορεί να γίνει καμιά μεταβίβαση ή άλλη πράξη.

Αν υπήρχε λοιπόν μια ταυτότητα τέτοια με καταγραφή του κάθε ακίνητου με ότι περιλάμβανε θα ήταν:

-ποιο ξεκάθαρο για τους ιδιόκτητες γιατί θα γινόταν η εργασία μια φορά και τέλος

– Θα είχαν μαζεμένα όλα τους τα στοιχεία χωρίς να χρειάζεται να τρέχουν για τακτοποιήσεις ή αδείας για το κάθε τι που έχουν εντός του οικοπέδου

– Για εμάς η δουλειά θα ήταν ακόμα ποιο εύκολη έχοντας πρόσβαση στον ολοκληρωμένο φάκελο του πελάτη μας με συγκεντρωμένα όλα τα στοιχεία

– Και σίγουρα ποιο οικονομικά καθώς μια φορά θα γινόταν η πληρωμή για το σύνολο του ακίνητου.

Επαναφέρω την πρότασή μου για το πώς αντιμετωπίζεται μέχρι τώρα τα αυθαίρετα κτίρια με την ταυτότητα κτιρίου. Θεωρώ ότι το ζητούμενο είναι να έχουμε ως μέτρο αναφοράς την γη και όχι τα κτίσματα. Μην ξεχνάμε ότι σε κάθε οικόπεδο μπορεί να υφίστανται περισσότερα του ενός κτίρια και ίσως σε περισσότερους ιδιοκτήτες. Μην ξεχνάμε ότι σε έναν κόσμο όπου καλά κρατεί ο ανταγωνισμός σε οικονομικό επίπεδο το μεγαλύτερο κέρδος προκύπτει από τη μεταβολή των χρήσεων γης ή ακόμα και από τη μη θέσπιση των χρήσεων γης. Λόγος που οδήγησε στην άναρχη και αυθαίρετη αστική ανάπτυξη και έρχεται ο Νόμος αυτός να βάλει, ελπίζουμε, μια τάξη.

Αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόµηση και ο ιδιώτης αξιολογητής …

Πάμε και στην περιβόητη εκτός σχεδίου δόμηση… όπου βλέπουμε μεταξύ άλλων σύμφωνα με τα όσα έχουν γίνει γνωστά αρχικά να εισάγεται ο θεσμός του μητρώου πιστοποιημένων ιδιωτών αξιολογητών των πολεοδομικών και χωροταξικών σχεδίων.

Κατά τον υφυπουργό Περιβάλλοντος, πρόκειται για ένα μέτρο που θα μειώσει «όπως λέει, εγώ απορώ πως», τους τεράστιους χρόνους που απαιτούνται σήμερα για την εκπόνηση και έγκριση χωρικών σχεδίων. Ωραία ως εδώ. Το καταλάβαμε για ακόμα μια φορά θα είμαστε οι διεκπεραιωτές των υποθέσεων και όχι μόνο αυτό…

Όποιος θα έχει τα συμφέροντα του θα μπορεί δηλαδή πλέον να επηρεάζει μια ευρύτερη περιοχή και με βάση το αποτέλεσμα θα κρίνει αν θα μπορεί αν δομηθεί ή όχι.

Αλήθεια με ποια κριτήρια και με ποιες διασφαλίσεις δημοσίου συμφέροντος θα γίνεται αυτό? Με βάση ποιου Εθνικού σχεδιασμού; Διαβούλευση πάνω σε αυτό έχει γίνει; Απαντήσεις στο κρίσιμο ερώτημα τι θα γίνει με περιοχές που δεν υπάρχουν χωροταξικά ή εγκεκριμένες χρήσεις γης όπως πχ Κέρκυρα θα δοθούν;

Τώρα όσον αφορά το σύστημα των ελεγκτών δόμησης, τι να σχολιάσω;

Είναι κάτι καινούργιο πραγματικά; Προβλεπόταν από πριν η ενεργοποίηση σε ένα ευρύ πεδίο, κυρίως στις νέες κατασκευές για να μην υπάρξει νέο κύμα αυθαίρετης δόμησης όσο και τα δηλωθέντα και μη δηλωθέντα αυθαίρετα.

Χρήσεις γης

Σε έναν ακόμα κρίσιμο τομέα βλέπουμε την εισαγωγή ενός συστήματος αναφοράς. Μέσα από αυτό, από τα διάφορα σχέδια αναφοράς, θα επιλέγονται χρήσεις συμβατές με τα χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής μελέτης και τους στόχους του σχεδίου. Ίσως το ποιο σωστό και κανείς δεν διαφωνεί. Αλλά η ανάγκη αυτή ήρθε κατόπιν διαβούλευσης με το αρμόδιο όργανο (ΤΕΕ) ή μήπως αποφασίστηκε κεντρικά χωρίς να ρωτηθούμε. Το ΤΕΕ μέσω των μελών του  θα αναγκαστεί να  υλοποιήσει και να προσαρμοστεί στις νέες απαιτήσεις του Υπουργείου και οι μηχανικοί θα τρέχουν να προλάβουν τις διαπεραιώσεις των ακινήτων και θα αφήσουν στην άκρη τις εμπνεύσεις για νέες κατασκευές, κτίρια βιοκλιματικά, ενεργειακά, κ.α. όπως η Ευρωπαϊκή οδηγία προτείνει?

Μεταφορά συντελεστή δόµησης

Η ενεργοποίηση αυτού του «πολεοδομικού εργαλείου» εκτιμάται ότι θα γίνει στις αρχές του επόμενου έτους.

Τα οφέλη από τη μεταφορά συντέλεση δόμησης έχουν πολλούς αποδέκτες.

Ο υφυπουργός Περιβάλλοντος στέκεται ιδιαίτερα σε δύο:

α) στα ιδιωτικά δεσμευμένα οικόπεδα και

β) στα διατηρητέα κτήρια.

Οπως λέει, για την πρώτη περίπτωση, που τα οικόπεδα έχουν δεσμευτεί για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, με το νέο «πολεοδομικό εργαλείο» θα μπορεί ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου να αποζημιώνεται άμεσα και ταυτόχρονα θα δημιουργούνται και οι κοινόχρηστοι χώροι.

Για τη δεύτερη περίπτωση, η διαφορά μεταξύ του πραγματοποιημένου συντελεστή δόμησης στο διατηρητέο και του επιτρεπόμενου θεωρητικά με βάση τους ισχύοντες όρους στη γύρω περιοχή θα μπορεί πλέον να πωλείται (μέσω της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης και της Ψηφιακής Τράπεζας Γης που δρομολογείται).

Αν νομίζει πάντως το Υπουργείο ότι έτσι, οι ιδιοκτήτες θα έχουν ένα σημαντικό έσοδο, κάτι που επιβάλλεται και για λόγους κοινωνικής δικαιοσύνης, αλλά και για να τους δίνεται η δυνατότητα χρηματοδότησης των επισκευών των διατηρητέων, εγώ θέλω να το δω και στην πράξη… που μάλλον ως Μηχανικός θα το δω σίγουρα αφού εμείς θα έχουμε τον αρχικό ρόλο και σε αυτό το κομμάτι…

Ας μην χάσει το επάγγελμα μας την «αίγλη» του

Εγώ θα επιμείνω και ας γίνομαι κουραστικός ότι είμαστε θεατές ξανά και κανείς δεν μας ρώτησε. Ούτε καν το ΤΕΕ δεν προχώρησε σε έναν ανοιχτό διάλογο με εμάς να καταγράψουμε τα θέματα που μας απασχολούν να υιοθετηθούν οι ανάγκες για βελτίωση συνθηκών να εναρμονιστούν με τα Ευρωπαικά πρότυπα και τις οδηγίες και εν κατακλείδι να γίνει προσπάθεια να βρεθεί λύση.

Σπαταλάμε απίστευτο χρόνο στα διοικητικά θέματα όπως προεγκρίσεις, τακτοποιήσεις, πληρωμή παραβολών κ.α., συνεχώς αναθεωρούμε τον τρόπο έκδοσης των αδειών με αποτέλεσμα να έχουμε ένα αλαλουμ στην διαδικασία αυτή και το αποτέλεσμα είναι να αφήνουμε στην άκρη την φαντασία μας για κάτι δημιουργικό.

Φοβάμαι λοιπόν μήπως τελικά ο τελικό φάκελος της ταυτότητας του κτιρίου να έχει ναι μέν όλα εκείνα τα απαραίτητα έγγραφα που θα του δώσου την πληρότητα αλλά να μην έχει τελικά την έμπνευση και το δημιουργικό που είναι και το κυρίαρχο χαρακτηριστικό για την δημιουργία ενός κατασκευάσματος.

Το επάγγελμα του μηχανικού οφείλει να διατηρήσει την αίγλη του. Πρέπει να στηριχτεί με κανόνες και ρυθμίσεις που θα κάνουν την ζωή μας ποιο εύκολη, θα είναι η βάση για την ανάπτυξη όλων των επιμέρους ζητημάτων αλλα όλα αυτά θα πρέπει να γίνονται κάτω από την ομπρέλα του μελετητή μηχανικού που θα τα οραματιστεί, θα τα σχεδιάσει, θα τα υλοποιήσει και θα τα αξιολογήσει για το πώς τελικά εξυπηρετούν τον σκοπό της κατασκευής τους.